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Vermögensteuerliche Bewertung des Hauptwohnsitzes

Apr 1, 2020 | DiagnosticNews, Steuerrecht

Behandlung bei einer zwischengeschalteten Immobiliengesellschaft („SCI“)

Für die Berechnung der Vermögensteuer („ISF“) durfte der Eigentümer auf den Verkehrswert seiner Hauptwohnsitzimmobilie einen Pauschalabschlag von 30% vornehmen. Diese Berechnungsweise wurde auch bei der Ermittlung der seit 1. Januar 2018 geltenden Immobilienvermögensteuer („IFI“) beibehalten. 

Der 30%-ige Abschlag konnte auch auf die Anteile von steuerlich transparenten Immobiliengesellschaften, an denen die Gesellschafter als direkte Eigentümer in Höhe der von ihnen gehaltenen Anteile an Immobilien zu betrachten waren, vorgenommen werden. 

Im Gegensatz hierzu wurde jedoch der Abschlag verweigert, wenn es sich um Anteile an zivilrechtlichen Verwaltungs- oder Immobiliengesellschaften handelte, und zwar selbst dann, wenn die von der Gesellschaft gehaltene Immobilie den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen darstellte. 

In der Praxis ist es weitverbreitet und oft aus familiären / erbrechtlichen Gründen empfehlenswert, die Hauptwohnsitzimmobilie über eine zwischengeschaltete bürgerlich-rechtliche Immobiliengesellschaft („SCI“) zu halten. 

Für das Kassationsgericht ergab sich dabei im Rahmen des anhängigen Verfahrens die Frage, ob bei Vorliegen einer solchen „SCI“ ebenfalls ein 30%-Abschlag in der Immobilienvermögensteuererklärung der Gesellschafter vorgenommen werden kann. Das Kassationsgericht rief, da es sich in der Beantwortung dieser Frage als nicht kompetent erachtete, das oberste Verfassungsgericht („Conseil constitutionnel“) an (Urteil vom 17. Oktober 2019). 

In seiner Entscheidung vom 17. Januar 2020 entschied der „Conseil constitutionnel“, dass die von einer „SCI“ gehaltene Immobilie der Gesellschaft direkt und nicht den Gesellschaftern zuzurechnen ist und dass die Gesellschafter einer solchen Gesellschaft deshalb auch nicht, selbst wenn sie sämtliche Anteile der Gesellschaft besitzen, über die gleichen Rechte wie die Eigentümer der Immobilie verfügen. Der Anteilswert an einer „SCI“ ist nicht, so der „Conseil constitutionnel“, mit der ihr gehörenden Immobilie gleichzustellen und kann deshalb auch Gegenstand einer spezifischen Bewertung sein. 

Die Verneinung des 30%-Abschlags für Hauptsitzimmobilien, die durch eine „SCI“ gehalten werden, ist damit verfassungsmäßig. 

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