Rechte aus einem Pachtvertrag mit einer kurzen Laufzeit

Die Bestimmungen eines „bail précaire“ finden keine Anwendung

Ein Gewerbetreibender einigte sich mit dem Eigentümer / Verpächter des von ihm gepachteten Geschäftslokals über eine vorgezogene Beendigung des Pachtvertrages und über eine 23 Monate dauernde Restlaufzeit, um weiterhin in den Räumen bis zum Verkauf seines Geschäftsbetriebes („fonds de commerce“) verbleiben zu können. 

Nach Ablauf der vereinbarten Periode blieb der Gewerbetreibende, da er noch keinen Käufer gefunden hatte, weiterhin in den Geschäftsräumen. Der Eigentümer erhob keine Einwendungen gegen eine weitere Nutzung der Immobilie. 

Ein Jahr später beantragte er die Zwangsräumung von Gerichts wegen. Dabei machte er geltend, dass die Erlaubnis, weiter in den Geschäftsräumen bleiben zu dürfen, einer zeitlich begrenzten Nutzungsvereinbarung („convention d’occupation précaire“) entspräche. Gemäß Art. L. 145-5-1 des Handelsgesetzbuches („Code de Commerce“) steht dem Begünstigten aus einer solchen Vereinbarung nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit kein Recht auf einen weiteren Verbleib in den Räumen mehr zu  – im Gegensatz zu den Rechten, die sich aus einem normalen Pachtvertrag ergeben. 

Das angerufene Kassationsgericht, Entscheidung vom 12. Dezember 2019, vertrat eine andere Auffassung: Es betrachtete den geplanten Verkauf des Geschäftsbetriebs als keinen prekären Fall. Es wurde somit auch keine „Convention“ über eine zeitlich unbestimmte Nutzung, sondern ein Pachtvertrag („bail“) von kurzer Dauer abgeschlossen. Bei Beendigung eines solchen Pachtvertrages genießt aber der Pächter, dem die weitere Nutzung vom Eigentümer eingeräumt worden war, die gleichen Rechte wie aus einem normalen, über neun Jahre (Art. 145-5 des „Code de Commerce“) abgeschlossenen Pachtvertrag. 

Die beantragte Zwangsräumung war damit rechtswidrig. 

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Dr. Kurt Schlotthauer ist der Gründer und CEO von COFFRA. Seit 1972 engagiert er sich im deutsch-französischen Geschäftsumfeld. 1985 gründetet er COFFRA. Zusammen mit über 140 Mitarbeitern betreut die COFFRA heute mehr als 650 Unternehmen weltweit.