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Gerichtlich festgestellte Bauarbeiten des Verpächters

Mai 3, 2017 | DiagnosticNews, Handelsrecht

Aufrechnung gegenüber nicht gezahlten Pachtaufwendungen

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des Kassationsgerichts, Urteil vom 27.  September  2016, zugrunde: Ein Verpächter wurde unter Auferlegung eines Zwangsgeldes zur Durchführung von Bauarbeiten in den verpachteten Räumen verurteilt. Bevor der Verpächter die Bauarbeiten ausführte, wurde das Konkursverfahren über ihn eröffnet. Der Pächter beantragte daraufhin die Zahlung des Zwangsgeldes vom Konkursverwalter. Letzterer ließ einen Vollstreckungstitel wegen nicht gezahlter Pacht gegenüber dem Pächter ausstellen. Der Pächter verweigerte die Zahlung der Pachtaußenstände und rechnete seine Zwangsgeldforderung gegen die Pachtschulden auf.

Dem Anspruch des Pächters wurde stattgegeben. In der Tat war die Verpflichtung zur Durchführung von Bauarbeiten, die zu der gerichtlichen Anordnung des Zwangsgeldes führte, Bestandteil des Pachtvertrages. Der Zwangsgeldanspruch des Pächters stand somit in direkter Verbindung mit der Forderung des Verpächters auf Begleichung der Außenstände. Die beiden Ansprüche waren damit aufrechnungsfähig.

Für die Praxis ist jedoch festzuhalten, dass der Pächter, soweit der Verpächter seinen Verpflichtungen zur Durchführung bestimmter Arbeiten nicht nachkommt, nicht berechtigt ist, seine Pachtzahlungsobligationen einzustellen. Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn er sich auf eine gerichtliche Entscheidung berufen kann, wie dies im vorliegenden Sachverhalt der Fall war.

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