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Die Immobilienvermögensteuer („IFI“) 2021

Jun 1, 2021 | DiagnosticNews, Steuerrecht

Einige Anmerkungen zu den abzugsfähigen Verbindlichkeiten

Seit dem 1. Januar 2018 beschränkt sich die seit 1984 bestehende Vermögensteuer nur noch auf den Immobilienbesitz. Soweit die von natürlichen Personen gehaltenen Immobilien einen Nettomarktwert von mindestens 1,3 Mio. € zum 1. Januar 2021 ausweisen, unterliegen sie dieser Steuer. 

Der Steuersatz liegt zwischen 0,5, maximal 1,5% des ermittelten Nettoimmobilienvermögens. Die „IFI“ profitierte in den letzten Jahren in besonderer Weise durch den starken Anstieg der Immobilienpreise. Soweit es sich um die Hauptwohnsitzimmobilie handelt, kann ein Abschlag von 30% vorgenommen werden. Diese Reduzierung der Bemessungsgrundlage ist Steuerausländern für ihren französischen Immobilienbesitz versagt, da es sich dabei im Regelfall nur um ihren Zweitwohnsitz handelt. Wird die Immobilie durch eine Grundstücksgesellschaft („SCI“) gehalten, so kann jedoch eine Reduzierung von 10% vorgenommen werden. 

Soweit der Immobilienerwerb durch eine Fremdfinanzierung erfolgte, kann die eingegangene Verbindlichkeit von dem Bruttowert der Immobilie abgesetzt werden. Darüber hinaus kann nunmehr im Gegensatz zu der alten Vermögensteuer („ISF“) bei der „IFI“ auch ein Gesellschafterdarlehen, das für den Kauf der Immobilie verwandt wurde, in Abzug gebracht werden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich um eine Ausnahmeregelung eines grundsätzlich bestehenden Verbotes handelt, das von der Steuerverwaltung streng kontrolliert wird. Damit das Darlehen steuerlich abgesetzt werden kann, ist insbesondere im Falle einer Steuerprüfung nachzuweisen, dass diese Finanzierungsart nicht aus rein steuerlichen, sondern vorwiegend aus wirtschaftlichen Gründen gewählt wurde. Ansonsten droht die Verweigerung der Abzugsfähigkeit wegen eines steuerlichen Missbrauchstatbestandes. 

Des Weiteren muss, soweit keine Rückzahlungsfristen für das Darlehen vorgesehen sind, eine steuerliche Zurechnung von normalen Tilgungsraten (maximal über 20 Jahre) in der „IFI“-Steuererklärung vorgenommen werden. 

Für die Abzugsfähigkeit der Finanzverbindlichkeiten wurde zusätzlich eine Limitierung eingeführt. Danach sind Darlehen für Immobilienkäufe über 5 Mio. € nur bis 60% des steuerpflichtigen Immobilienvermögens in voller Höhe abzugsfähig. Die darüberhinausgehende Darlehensschuld kann nur zu 50% geltend gemacht  werden. 

Zur Verdeutlichung unten aufgeführtes Beispiel:

– steuerpflichtiges Immobilienvermögen:
7,0 Mio. €
– aufgenommene Darlehensverbindlichkeit: 
6,0 Mio. €
– Immobilienvermögen übersteigt 5 Mio. € und 
die Darlehensschuld ist höher als 60% des Vermögens 
(60% x 7 = 4,2 Mio. €)
– steuerlich abzugsfähige Darlehensschuld: 
4,2 Mio. € + 50% (6 – 4,2) = 
5,1 Mio. €

Die „IFI“-Steuererklärung ist je nach Wohnsitz des Steuerpflichtigen spätestens zwischen dem 20. Mai und dem 8. Juni 2021 beim zuständigen Finanzamt abzugeben.

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