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Die Gefahren eines verkürzten Pachtvertrages

Okt 5, 2017 | DiagnosticNews, Zivilrecht

Automatische Verlängerung um drei Jahre

Wenn der Pächter nach Ablauf eines zeitlich befristeten Pachtvertrages weiterhin länger als einen Monat in den Pachträumen verbleibt, verpflichtet er sich automatisch auf eine Pachtverlängerung von drei Jahren, so das Urteil des Kassationsgerichts für Zivilsachen vom 8. Juni 2017.

Folgender Sachverhalt lag der obigen Entscheidung zugrunde: Ein Eigentümer schloss einen Zeitpachtvertrag („bail dérogatoire“) für eine Dauer von vier Monaten ab. Tatsächlich blieb der Pächter aber nahezu zwei Jahre in den Räumen.

In der Folge kündigte er den Pachtvertrag auf und verließ die Immobilie. Der Eigentümer verklagte den Pächter, wobei er geltend machte, dass nach Ablauf von vier Monaten ein neuer Pachtvertrag, der den normalen, gesetzlichen Bestimmungen des gewerblichen Pachtrechtes unterworfen ist, entstanden sei. Damit sei der Pächter verpflichtet, den Pachtzins bis zum Ablauf der gesetzlichen, dreijährigen Pachtlaufzeit zu bezahlen.

Der Pächter erwiderte, dass sein „bail dérogatoire“ nur 22 Monate gedauert habe. Die gesetzliche Maximallänge für einen solchen Pachtvertrag, die auf zwei Jahre limitiert war, – in der Zwischenzeit ist sie durch das „Gesetz Pinel“ auf drei Jahre angehoben – sei damit nicht überschritten worden. Die automatische Umwandlung in einen normalen Pachtvertrag sei damit nicht erfolgt.

Das angerufene Kassationsgericht entschied zugunsten des Eigentümers: Unabhängig von der Dauer des „bail dérogatoire“ oder des weiteren Verbleibens in den Pachträumen, beginnt, sobald der Pächter über die vertraglich vereinbarte Pachtzeit hinaus in den Räumen bleibt, ein neuer Pachtvertrag. Dieses neue Vertragsverhältnis, das den Regeln des gesetzlichen Pachtrechtes unterliegt, beläuft sich auf neun Jahre mit der Kündigungsmöglichkeit für den Pächter nach Ablauf von jeweils drei Jahren.

Es ist darauf hinzuweisen, dass der zeitlich befristete Pachtvertrag („bail dérogatoire“) in der Praxis für beide Vertragspartner, also sowohl für den Pächter als auch den Verpächter, ein gewisses Risiko beinhaltet: Nach Ablauf der vertraglichen Laufzeit beginnt nämlich automatisch ein neues Pachtverhältnis über neun Jahre, wobei nur dem Pächter eine Aufkündigung alle drei Jahre zusteht.

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