Steuerliche Ermittlungsbasis der veräußerten Immobilie

Der Entscheidung des Kassationsgerichtshofes vom 4. Dezember 2012 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Pächter erwarb das von ihm gepachtete Geschäftslokal vor Ablauf des Pachtvertrages vom Eigentümer, der gleichzeitig auch Verpächter war. Der Pächter hatte zuvor einige Umbauarbeiten und Verbesserungen bei der Immobilie durchgeführt. Der Pachtvertrag sah vor, dass der Pächter nach Beendigung des Pachtvertrages keine Entschädigung für die werterhöhenden Arbeiten, die er an dem Pachtgegenstand vornahm, vom Eigentümer verlangen konnte.

Durch den Erwerb der Immobilie erlosch automatisch – als Folge des Zusammenfallens von Eigentümer und Pächterfunktion in einer Person – der Pachtvertrag. Dies war zwar das Ergebnis des Immobilienerwerbs, die sich hieraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen können jedoch erst danach berücksichtigt werden. Die erfolgten Aufwendungen an dem Pachtgegenstand können damit auch nicht werterhöhend der Übertragungsbasis des Geschäftslokals zugerechnet werden. Sie haben konsequenterweise auch keine Auswirkung auf die Verkehrsteuer („droit d’enregistrement”). Der Verkäufer ist zum Zeitpunkt des Verkaufs – also vor Beendigung des Pachtvertrags – noch nicht Eigentümer der Werte geworden, die durch die Umbauarbeiten des Pächters entstanden. Die Steuerbemessungsgrundlage für den Verkauf des Geschäftslokals war deshalb auch nicht zu erhöhen.