Der gewerbliche Pachtvertrag

Wer trägt die Kosten für die Gebäudefassadenreinigung – Eigentümer oder Pächter?

Nach dem „Gesetz Malraux“ sind die Gebäudeeigentümer verpflichtet, in regelmäßigen Abständen ihre Fassaden reinigen bzw. abstrahlen zu lassen. Die Kosten hierfür trägt entweder der Eigentümer oder der Pächter. Hierfür ist zum einen entscheidend, wann der Pachtvertrag abgeschlossen wurde und zum anderen, welche Bestimmungen für die Übernahme dieser Kosten vertraglich vereinbart wurden. Zunächst bestehen unterschiedliche Regelungen für Pachtverträge, die vor dem 5. November 2014 und denen, die danach abgeschlossen wurden:

Vor dem 5. November 2014 abgeschlossene Pachtverträge

Die Fassadenreinigung eines Gebäudes ist laut ständiger Rechtsprechung, letztmalig durch das Urteil des Kassationsgerichtes vom 19. Dezember 2012 bestätigt, grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen. Eine abweichende Regelung kann jedoch durch den Pachtvertrag vereinbart werden. Dabei können über die bloße Fassadenreinigung hinausgehend auch die Kosten für die Renovierung des Mauerwerkes der Fassade dem Pächter zugerechnet werden.

Nach dem 5. November 2014 abgeschlossene Pachtverträge

Das Gesetz vom 18. Juni 2014, das sogenannte „Loi Pinel“, das seit dem 3. November 2014 in Kraft getreten ist, ändert die bisherige Rechtslage für alle nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Pachtverträge. Nunmehr sind die großen, an der Fassade vorzunehmenden Bauarbeiten, z.B. Ausbesserung des Mauerwerks, vom Eigentümer zu tragen und können nicht mehr dem Pächter belastet werden. Vertraglich kann dem Pächter nur noch die bloße Fassadenreinigung zugerechnet werden.

Soweit die Fassadenreinigung von einer öffentlichen Stelle (Stadtverwaltung) angeordnet wird, sind die Kosten hierfür vom Eigentümer zu tragen, außer wenn der Pachtvertrag den Pächter vorsieht. Eine solche Vertragsklausel ist aber sehr präzise zu formulieren. In dem zugrundeliegenden Sachverhalt, so das Urteil des Kassationsgerichts vom 5. Oktober 2017, war sie aber nicht anwendbar, da die Vertragsklausel nicht ausdrücklich den Fall der durch die Verwaltung angeordneten Fassadenreinigung regelte.

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Dr. Kurt Schlotthauer ist der Gründer und CEO von Coffra. Seit 1972 engagiert er sich im deutsch-französischen Geschäftsumfeld. 1985 gründetet er Coffra. Zusammen mit über 140 Mitarbeitern betreut die Coffra heute mehr als 650 Unternehmen weltweit.