Die neue Immobilienvermögensteuer in Frankreich

Neuheiten für Deutsche mit französischem Immobilienbesitz

Steht der erweiterten Anwendung das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen entgegen?

Präsident Macron hat sein Wahlversprechen wahrgemacht: Die bisherige Vermögensteuer, die von Privatpersonen mit einem Vermögen von mehr als 1,3 Mio. € zu zahlen war, wurde zum 1. Januar 2018 abgeschafft. Eine Steuer, die unter dem sozialistischen Präsidenten Mitterand Anfang der achtziger Jahre eingeführt wurde, die permanent Anlass zu Diskussionen zwischen den linken und rechten politischen Lagern der Bevölkerung führte und die zur Abwanderung großer französischer Vermögensbesitzer führte, hat damit ein Ende gefunden. Allerdings hat Emmanuel Macron die Besteuerung des privaten Immobilienbesitzes, die Bestandteil der „ISF“ war, beibehalten bzw. sogar noch verschärft.

Ab dem 1. Januar 2018 gilt damit eine neue Immobilienvermögensteuer („Impôt sur la fortune immobilière“, „IFI“). In vielen Bereichen übernimmt sie die Bestimmungen der alten Vermögensteuer („ISF“) wie z.B. Mindestbetrag des zu besteuernden Vermögenswertes (1,3 Mio. €), Besteuerungstabelle (Maximalsatz 1,5%), Erklärungsform, einige allgemeine Bewertungskriterien etc.

Der entscheidende Unterschied liegt jedoch in der Definition des zu versteuernden privaten Immobilienbesitzes. Es wird noch stärker als zuvor sowohl der direkt als auch der indirekt gehaltene Immobilienbesitz, soweit er nicht in Gesellschaften für deren Geschäftstätigkeit genutzt wird, zur Besteuerung herangezogen. Dabei werden die privaten Immobilien, die von Gesellschaften, an denen der „IFI“-Steuerpflichtige beteiligt ist, gehalten werden, bis zur untersten Beteiligungsstufe berücksichtigt. Die steuerliche Bemessungsgrundlage basiert dabei auf den Gesellschaftsanteilen, die aber nur in Höhe des Wertes, den die von ihnen direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien darstellen, anzusetzen sind. Die Wertermittlung kann sich bei einem großen, mehrstufigen Beteiligungsschema als sehr schwierig erweisen.

Der Gesetzgeber hat deshalb eine „Gutgläubigkeitsklausel“ („bonne foi“) vorgesehen, die angewandt werden kann, wenn es für den Steuerpflichtigen unter gewissen Voraussetzungen besonders kompliziert ist, die Informationen zur Errechnung seiner Bemessungsgrundlage zu erhalten.

Das Gesetz verfolgt damit ein sehr weitgestecktes Ziel: Der gesamte, nicht operativ genutzte Immobilienbesitz einer Privatperson soll der „IFI“ unterworfen werden. Die Umsetzung dieser sehr weitgefassten steuerlichen Bemessungsgrundlage dürfte in der Praxis auf große Probleme stoßen. Der von der neuen Regierung in den Vordergrund gestellte Grundsatz, die gesetzlichen und verwaltungsmäßigen Vorschriften der Steuerpflichtigen zu erleichtern, scheint mit dem neuen Gesetz wahrscheinlich nicht erreicht.

Für die Steuerausländer, die bisher nur für in Frankreich belegene Immobilien oder für Anteile, die sie an einer französischen Gesellschaft mit vorwiegendem Immobiliencharakter („société à prépondérance immobilière“) hielten, der alten Vermögensteuer („ISF“) unterworfen waren, ergibt sich aus der neuen „IFI“ eine Erweiterung ihrer steuerlichen Bemessungsgrundlage.

Um die Komplexität der „IFI“ zu illustrieren, nachstehend ein Beispiel, das oft bei deutschen Familiengesellschaften in Frankreich zur Anwendung kommt:

1. Sachverhalt

Eine deutsche, steuerpflichtige Privatperson P hält Anteile an einer in Deutschland ansässigen, reinen Finanzholding F, die ihrerseits wiederum Anteile an einer gewerblichen Gesellschaft B und einer Immobiliengesellschaft A („SCI“) hält. Die beiden Gesellschaften liegen in Frankreich und werden von F beherrscht. A besitzt ein Fabrikgebäude, das an B verpachtet ist.

2. Schaubild

Schaubild

3. Ergebnis

P unterliegt, soweit ihr Anteil an A (berechnet aus dem Verhältnis Immobilienwert zu Gesamtwert von A) 1,3 Mio. € übersteigt, der „IFI“.

Hierbei ist entscheidend, dass P indirekt über eine passive Holding und nicht über eine operative Gesellschaft die Anteile an A hält.

Einer Anwendung dieser erweiterten „IFI“-Regelung könnten für Steuerausländer jedoch bestehende Doppelbesteuerungsabkommen entgegenstehen.

In der Literatur wird für die „IFI“ – wie dies bereits für die alte „ISF“ galt –, obwohl ein entsprechender Hinweis im Gesetz fehlt, von der Vorrangigkeit der Doppelbesteuerungsabkommen ausgegangen. Nach dem deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommen können aber nur direkt gehaltene Immobilien oder Beteiligungen an immobilienähnlichen Gesellschaften (der Immobilienanteil der Gesellschaftmuss bei mindestens 50% liegen) zur Besteuerung kommen. Die Heranziehung zur „IFI“ über indirekt gehaltene Beteiligungen, die nicht operativ genutzte Immobilien besitzen, dürfte deshalb durch das Abkommen nicht gedeckt sein.

Für die Abzugsfähigkeit von Verbindlichkeiten, die bei dem Erwerb von Immobilien entstehen, sind im Wesentlichen zwei wichtige Änderungen zu erwähnen: Zunächst wird durch das Gesetz eine Limitierung eingeführt. Danach sind die erhaltenen Darlehen für Immobilienkäufe über 5 Mio. € nur bis 60% des steuerpflichtigen Immobilienvermögens in voller Höhe abzugsfähig. Der darüberhinausgehende Betrag kann nur zu 50% geltend gemacht werden. Hierzu folgendes Beispiel:

  • steuerpflichtiges Immobilienvermögen:      7 Mio. €
    bestehende Darlehensverbindlichkeiten:    6 Mio. €
  • Immobilienvermögen übersteigt 5 Mio.€,
    und die Darlehen sind höher als 60% des Vermögens
    (60% x 7 = 4,2 Mio. €)
  • steuerlich abzugsfähiges Darlehen: 4,2 Mio. € + 50% (6 – 4,2) = 5,1 Mio. €

Des Weiteren können aber nunmehr auch Darlehen, die von einer vom Steuerpflichtigen kontrollierten Gesellschaft oder auch von ihm selbst – soweit die Immobilie von einer Gesellschaft („SCI“) gehalten wird – gewährt werden, abgezogen werden. Dabei muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Darlehensgewährung nicht grundsätzlich aus steuerlichen Gründen erfolgte.

Soweit das Darlehen von einem Mitglied einer Familiengesellschaft gewährt wird, ist der marktkonforme Charakter der Ausleihung (Laufzeit, Zinsen, Rückzahlungen etc.) zu dokumentieren.

Die Abzugsfähigkeit von Gesellschafterdarlehen („comptes courants d’associés“), die seit 2013 bei der alten „ISF“ steuerlich nicht mehr zulässig war, könnte damit wieder – zumindest dem Grunde nach – möglich sein. Dies wird auch in der bisher noch spärlichen Steuerliteratur zu diesem Thema vertreten.

Zusammenfassung: Die neue Bemessungsgrundlage für den zu versteuernden Privatimmobilienbesitz wurde sehr weit gefasst. Dabei entstand ein kompliziertes, in der Praxis nicht einfach anzuwendendes Gesetz, das viele Fragen offenlässt. Die Trennung des Immobilienbesitzes von der operativen Geschäftseinheit, die oft von deutschen Gruppen in Frankreich gewählt wird, sollte überprüft werden. Für den direkten Kauf einer Privatimmobilie hingegen ergeben sich bei der Finanzierung durch Gesellschafterdarlehen größere Abzugsmöglichkeiten.

Geschrieben von

Dr. Kurt Schlotthauer ist der Gründer und CEO von Coffra. Seit 1972 engagiert er sich im deutsch-französischen Geschäftsumfeld. 1985 gründetet er Coffra. Zusammen mit über 140 Mitarbeitern betreut die Coffra heute mehr als 650 Unternehmen weltweit.